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アパート経営の事業承継対策

アパート経営の事業承継 土地を多く所有している方の中には,相続税対策や資産活用のため,土地上に賃貸マンション・賃貸アパートを建て,賃貸している方も多いようです。建物の形態はいろいろでしょうが,以下,「アパート経営」と書かせていただきます。

アパート経営の事業承継の必要性

アパート経営は,建築資金を金融機関からの借入で調達して,アパートの建物と敷地には抵当権が設定されるのが通常ですし,賃貸人がアパートの賃貸借契約を解約するのは容易ではありませんので,自分の代で廃業するのが難しい事業です。副業・資産活用としてのアパート経営でも,後継者に適切に事業承継させることが必要となってきます。(このようなことを計画的に考えずに行うと,知人の公認会計士さんがよく言われるように,単に財産の価値を減らしただけになり,有効な相続税対策にはなり得ませんね。)

後継者と決定された者の負担と権利

また,アパート経営は長期間の事業となりますので,アパート経営を始めるときから後継者を決めていることがあります。アパートの建築資金を金融機関から借り入れるとき,後継者となるべき子どもを連帯債務者・連帯保証人にしている場合もあります。
後継者となるべき子どもを連帯債務者・連帯保証人にしても,その子どもがアパートを相続できること,事業承継できることにはなりません。そのままでは,連帯債務者・連帯保証人としての負担はあるのに,相続人としての権利は何もないという状態です。

対策不足の場合に生じるトラブル

遺言を残していなければ,法定相続人間の遺産分割協議が整うまで,アパートの土地建物の承継者は定まりません。遺産分割協議が整うまでの間,家賃をどのように受け取るのか,敷金をどのように返すのか,入居者をどのように募集するのか,といった問題がすぐに発生します。アパートを貸して収益を上げれば法定相続人全員の利益につながるのですが,兄弟姉妹の間での感情的対立により,金銭的な損得勘定を離れて反対意見を言う人もいます。そうなれば,他に財産があっても,事業承継がうまくいかないことがありえます。
実際に,ご相談を受ける中で,建物を建設中に被相続人が亡くなって,工事費の支払いが滞って困る,建設は完成したが,借入れしたローンの返済が円滑になされない,などの事例に遭遇することもあります。支払いを迫られ,直ちに事業承継をしたい相続人(親を主にみてきた相続人が該当することが多いように思います)にとっては,なぜアパート経営が滞らないように協力してくれないのか,(親の面倒もみていないのに)と不満に思われるのはもっともなところです。しかし,反対に他の相続人からしますと,事前に何の準備も説明もなく,急に親が亡くなってすぐに遺産を放棄しろ,その印鑑を押せ,と言われても納得できない(親はよく私に事業承継予定者である○○の愚痴をこぼしていた,それで遺産も全て持っていくのはおかしいのではないか),本当にそんなに急ぐ理由があるのか(経営に全く関与していない相続人はその緊迫性の実感も薄い)というのもやむを得ないかと感じるところもあります。
遺言を残していたとしても,法定相続人には遺留分がありますから,遺留分を侵害する遺言ですと,遺留分減殺請求によって,アパートの土地建物の所有権の一部が減殺され,後継者以外の者の一部所有となる可能性があります。
ただ,遺言が無い場合と比べると,後継者の苦労は軽減されます。

事業承継対策の意義

こうしたことから,自分が死んだ後も安定したアパート経営を続けるためには,事業承継対策を講じておく必要があります。
アパート経営の後継者以外には,別の遺産を用意するのが適切です。アパートの事業承継のあり方として,アパートを共有して,兄弟姉妹の共同経営でアパート経営をするというのは,お勧めできません。金融機関や入居者との権利義務関係のが煩雑になること,兄弟の1人でも破産状態になると他の兄弟が巻き込まれること,とりまとめ役の負担感,将来に共有関係解消が必要となること,などが理由です。
本来,アパート経営を開始するときに,資産活用・相続税対策のことだけを考えるのではなく,遺留分を侵害しないよう後継者以外の法定相続人に与える財産を別に残して事業を開始し,遺言を残すべきです。
しかし,そのような対策をせずアパート経営を始めてしまったという場合にも,遺言は必要不可欠ですし,遺留分への配慮も必要となってきます。アパートや自宅が財産のほとんどで,不動産,預貯金,現金で遺留分に相当する財産を用意できないような場合には,信託を活用して,アパートの所有権から,収益を受け取る権利(受益権)を切り分け,受益権を与えることが必要になることもあると考えています。

適切な事業承継対策を行う必要性

実情としては,面倒を避け,自分の死後に,法定相続人がうまくやってくれることに期待するという方が多いと感じます。ところが,期待は,しばしば外れます。期待が外れた場合,複雑な相続争いが生じ,相続人が大変な苦労と裁判費用の負担をすることになります。子どもに多く財産を残したいと思って相続税対策をするのであれば,事業承継対策も講じて,子どもの間での争いを防ぐようにしていただきたいと思います。
そして,その対策を講じた際には,心情的にも子どもたちが納得できるよう,自分の子どもたちにアパート経営の状況(借入れなど),承継人の予定者の説明,その他の財産の分配方法などを説明しておくと良いと思います。長男が当然に家督相続をし,これをみんなが当たり前と考えていた時代とは異なり,法律上も原則として子どもたちの平等な相続分を規定し,子どもたちも同じように取り扱って欲しい(同じように親から愛されていたと感じたい)という気持ちが強くなっているのが今の時代です。このような法制度,子どもたちの気持ちに配慮した事業承継対策をして欲しいと思います。

(弁護士 木下貴子)

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