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事業用定期借地契約で土地を貸すときの注意点

事業用定期借地契約とは

建物所有を目的とする普通の土地賃貸借契約(普通借地)の場合,賃貸借の期間が満了しても,賃貸人に「正当な理由」がなければ更新の拒絶ができないことになっています。「正当な理由」が認められる条件は非常に厳しいので,せっかく「賃貸借の期間」を決めたにも関わらず,いつ明け渡してもらえるかわからない契約ということになってしまっています。これでは,気軽に貸すことができませんね。

そこで,更新のない定期借地契約の制度が平成4年施行の借地借家法で設けられました。その後に法改正があり,定期借地契約のパターンも増えています。
定期借地のマンションもあるのですが,店舗などの事業用の建物を建てるための「事業用定期借地契約」が多く利用されています。

定期借地契約をすることで,賃貸期間が終了すれば「正当な理由」がなくとも,明け渡してもらえること(契約の更新がないこと)が賃貸人側からすると最大のメリットとなります。その他のメリットは,以下の2点が主なものです。

  1. 建替えによる契約期間の延長がない
    普通借地では,賃借人が,契約期間の途中で建物を建替えた場合,契約期間が延長されることがあります。定期借地では,契約期間中に建替えがあっても最初に定めた契約期間が満了すれば,契約が終了します。
  2. 建物買取請求権がない
    普通借地では,賃借人が,契約期間満了で土地を返すとき,所有していた建物を賃貸人(地主)に買取るよう請求できます。定期借地ではこの建物買取請求に応じなくて済みます。賃借人が,建物を収去し土地を原状回復して返還することになります。

事業用定期借地契約の締結方法

事業用定期借地契約公正証書作成

事業用定期借地契約は公正証書で契約しなければならないことになっています。

公正証書で契約する前に準備・調整(造成したり,許認可を得たり,複数の土地の地権者全員の合意を取り付けたりなど)する必要があるので,公正証書で契約する前に公正証書ではない書面で「覚書」が作成されることが多くなっています。

失敗を防ぐ事業用定期借地契約書3つのチェックポイント

1 法律で定める条件を満たしているか

定期借地契約のつもりで契約しても,法律で定める条件を満たす契約内容になっていなければ,普通の土地賃貸借契約(普通借地)扱いになってしまいます。また,せっかく定めた合意(契約)も無効として,なかった扱いになってしまいます。
契約よりも法律が優先しますので,契約書通りの権利を裁判で主張しても,認めてもらえないことになります。

建物の中に人が居住する部分がないか

事業用定期借地は居住用の建物を含むことができません。そのため,老人ホーム・グループホームを建てるという事業用定期借地は認められないことになります。
居住用が主目的でなくても居住用建物が含まれているといけません。敷地内に社宅を建てる予定,建てる建物が住居兼事務所の予定というときには,そのことが契約書に明記されている場合はもちろん,説明を受けて知っている場合でも,事業用定期借地とならないと考えるべきです。

「覚書」という題名の公正証書によらない書面の中身が土地賃貸借の合意そのものになっていないか

事業用定期借地は,公正証書で契約しなければなりません。

契約期間が10年未満になっていないか

事業用定期借地の契約期間は10年以上でなければなりません。

存続期間の延長が無いことと建物買取請求権が無いことが記載されているか(30年以上の契約の場合)

30年以上の契約の場合,普通借地との違いをはっきりさせるために,「存続期間の延長が無いこと」と「建物買取請求権が無いこと」を契約書に定めなければいけません。30年未満の場合と違い,自動的にそのような扱いになるわけではありません。

無効な条項が入っていないか

例えば,「契約期間中,賃料の増減はしない。」と記載しても,賃借人の賃料減額請求権をなくすことはできません。賃貸人の賃料増額請求権を排除することは許されており,この場合,賃借人は賃料減額請求でき,賃貸人は賃料増額請求できないということになりますので注意が必要です。

2 リスクを理解しているか

土地を貸すからには,全てのリスクを排除することはできません。

普通に期限まで賃貸し続けて終了する場合のデメリット「賃貸期間中は自分で使うことができない」「土地を売却することが難しくなる」はイメージしやすいのですが,それ以外の場合も考えておく必要があります。
そして,リスクを取れない,地代収入がリスクに見合わないというときには,契約をしない,契約条件の変更を求める,土地を買い取ってもらうよう求める,という選択も必要になります。以下のようなリスクをチェックしましょう。

将来の様々な可能性について契約書上どうなるかを理解しているか

賃料増額請求権を排除する条項が入っているとき
インフレになっても賃料を上げてもらうことができません。インフレに伴い,固定資産税の負担は増すかもしれません。
賃借人が中途解約できる条項が入っているとき
短期間で撤退されてしまう可能性があります。もともと農地であったところを賃貸時に宅地造成し,終了時に宅地のまま返せば良い契約の場合,貸す前よりも固定資産税の負担が増え,その後の使い道がないと困ることになります。そのため,中途解約のときに賃借人が違約金を支払う(あるいは,保証金を没収する)という契約条項が置かれることもあります。
賃借権(借地権)を譲渡できる条項が入っているとき
経営が安泰な企業に貸したつもりでも,賃借権(借地権)が譲渡され,賃料を請求できる相手・建物取壊しを請求する相手が,知らない企業や外国企業になるということがありえます。
賃貸借ではなく地上権の方式の借地の場合
地上権は,賃借権と異なって譲渡できるのが原則ですので,同様の事態が生じます。

契約が守られなかったときのコストを理解しているか

賃料を支払う義務・建物を取り壊す義務があるということと,現実に賃料を払ってもらえる・実際に建物を取り壊して明け渡してもらえるということは,別です。賃借人にお金が無いから払えない・取り壊せない,不誠実な賃借人が支払ってくれない・取り壊してくれない,ということがありえます。

賃借人が倒産して,支払い・取り壊し共に全く目途が立たない状態になることもあります。 そこで,まず,何よりも,リスクの少ない人に貸すこと,つまり,誰に貸すのか(賃借人が誰か)が大切になります。しかし,何十年もの先のことを見通すのは難しく,大丈夫そうに見える相手に貸す場合でも,賃借人の倒産を想定しておくべきです。

家電量販店のため土地を賃貸

大きな駐車場のある店舗(ショッピングモール,パチンコ店,家電量販店など)を作ろうとしている事業者に,一体の土地の多数の地主が,それぞれ同じ条件で土地を貸すパターンが多くみられます。
こうしたとき,自分の土地上にあるのが,大きな建物の一部だけということがあります。
賃借人が倒産して取り壊すこともできないような場合どうなるでしょうか。
地主がみんなでお金を出し合って建物を取り壊すとか,お金を出し合って皆で建物を買い取って新たな借主を見つけられればいいのですが,お金もかかることですし,単なる近くの土地所有者では信頼関係も築かれていないわけですから,意見をまとめるのは困難です。
地主それぞれが保証金を預かっていて,全員の保証金を集めれば取り壊しができるはずの場合でも,意見が一致しないということが想定できます。
青空駐車場部分の賃貸人の協力を得るのは,更に難しいことになります。
誰もお金を出したがらないということになれば,そのまま建物が放置され,問題を将来に先送り,土地が使えないまま固定資産税を払い続けるようなことにもなります。
青空駐車場に使われる部分と建物が建てられる部分の地代が同じこともありますが,賃借人倒産時に生じる損害は,青空駐車場敷地部分と建物敷地部分では大きな違いがあります。

3 賃借人(地主)にとって必要な合意内容が記載されているか

契約書に書かれていない「口約束」を,後から証明するのは困難です。賃借人に有利な約束・事情は記載しておくべきです。

  • 建築する建物の位置・構造を限定する条項
  • 相場よりも高い賃料(地代)を合意したときはその事情を明記した条項
  • 賃貸借終了時の土地の返し方(アスファルト,土盛り,建物基礎・杭の扱いなど)を明記した条項

覚書締結時の注意点

覚書を結んだのに,覚書通りの公正証書で定期借地契約をしないということになれば,覚書に違反するものとして,損害賠償義務を負うことになります。
賃貸予定の土地が,賃借人予定者の大規模なプロジェクト(大型ショッピングモールなど)の一部のようなとき,定期借地契約に至らないとプロジェクトを頓挫させ,賃借人予定者に多額の損害が生じることがあります。そして,賃貸人予定者として覚書を締結した人が,多額の損害賠償義務を負うことになることがあります。

覚書を締結したら,定期借地契約書締結を拒むことは困難です。どのような契約内容になるのかを慎重に検討した上で,覚書を結ばなければなりません。また,次の点にも気をつける必要があります。

土地に抵当権などの担保権が付いているとき
定期借地契約締結前に抵当権を抹消するという覚書になっていたり,定期借地契約の賃借権を抵当権に優先させることについて抵当権者の承諾を得るという覚書になっていることが通常です。抵当権を有する金融機関にとって,抵当権を抹消したり,賃借権を優先させると担保の価値が減ることになりますので,金融機関が応じてくれるとは限りません。金融機関がこのような手続きに応じてくれないときには,覚書違反になります。
差押・仮差押を受けそうなとき
支払が遅れている債務があったり,税金を滞納しているようなときには,覚書締結から借地契約締結までに差押や仮差押を受けることがあります。差押・仮差押のない土地を貸すという覚書になっていることが通常ですので,このような場合,覚書違反になります。

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