多治見ききょう法律事務所は岐阜県多治見市・土岐市・瑞浪市・恵那市・中津川市・可児市・美濃加茂市の中小企業・家庭の法律問題を重点的に取扱っています

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土地の賃貸借契約は法律の理解が大切

法律の強行規定

土地の賃貸借契約については,契約書による合意内容よりも優先されるルールが民法,借地借家法,農地法に定められています。
そのため……
  • 30年後に返してもらえると思って土地を貸したが,30年たったとき,借地借家法という法律が優先適用されて返してもらえないことがわかった。
  • お客様駐車場用に40年契約で土地を借りたところ,20年後,民法の適用で20年契約になるから明け渡して欲しいと言われた。
  • 畑を借りて,作物が育ってきたのに,農業委員会の許可を得ておらず無効な契約だからすぐに返せと言われた。
という事態がありえます。

法律の任意規定

契約書に定めのないときに適用されるルール(デフォルトルール・任意規定)も民法,借地借家法,農地法に定められています。
そのため……
  • 30年契約で土地を借りたが,20年で必要がなくなった。途中で解約できることになっていなかったので,残り10年間使わない土地の賃料を支払い続けなければならない。
  • 30年契約で土地を貸し,30年後,賃借人から土地上の建物の買い取りを求められ,買い取らなくてはならなくなった。
という事態がありえます。

法律の不知・誤解は自己責任

土地の賃貸借は,動くお金の額が大きい取引なのですが,土地の売買と違って,契約書を読むだけではわからない大きな負担がくっついてくる可能性があるわけです。
しかも,裁判では,法律を知らなかった,誤解していた,ということによる救済はありません。営業トークに乗せられて法律違反の契約をした,ということによる救済もありません。自己責任ということになります。
特に土地の賃貸借では,「契約の期間」について,借地借家法で賃借人を保護するための規定が置かれていますので,いつから貸したかをはっきりさせておくことが必須です。
先代から土地を貸しているような場合には,契約書を作成していないこと,していても賃貸期間が曖昧であることが多いため,賃貸借契約の終了時点がはっきりしません。
これでは,いつ明け渡してもらえるのかわからないため,交渉,調停,裁判で明け渡しをしてもらう際,非常に困難を伴います。
このような古い土地賃貸借契約は,一度見直しをする必要があります。

多治見ききょう法律事務所の契約書作成・確認業務

多治見ききょう法律事務所でも,弁護士による契約書の作成・確認の業務を行っております。
弁護士が他の士業や不動産業者などと大きく異なるのは,どちらか一方から依頼を受けて,その依頼者の利益になるように契約書の作成・確認を行う,という点です。
そして,その依頼者だけから費用をいただきます。
たとえば,地主側から契約書のチェックを求められた場合,地主側の不利益を取り除くアドバイスをしますが,借主に不利な部分(つまり地主には有利な部分ということになります)があっても「このままにしておきましょう」ということになります。
これを踏まえて「自分の利益を守るための契約書を作りたい」場合には,弁護士に契約書の確認をしてもらうべきです。
多治見市,土岐市,可児市など多治見市周辺地域に土地をお持ちの方で土地賃貸をお考えの方や,多治見市周辺地域で土地を借りて事業を行おうとしておられる方は,ぜひ,多治見ききょう法律事務所にご相談ください。

(弁護士 木下貴子)

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