多治見ききょう法律事務所は岐阜県多治見市・土岐市・瑞浪市・恵那市・中津川市・可児市・美濃加茂市の中小企業・家庭の法律問題を重点的に取扱っています

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住宅ローンが残っている離婚のチェックポイント

  • 住宅ローンの保証人から外してほしい。
  • 夫が引き続き家に住むことになったが,私の親が住宅ローンの頭金300万円を支払っているので,返してほしい。

離婚のとき,住宅ローンの扱いに困ったり,住宅ローン付きの住宅の扱いが争いになることがよくあります。

住宅ローンがあるときには,離婚相手と交渉をして有利な結果を得ようと考える前に,冷静に状況を分析することが必要です。
住宅ローンの問題が複雑なのは,住宅資金を貸してくれる金融機関が「第三者」であるからです。
そのため,離婚相手の承諾を得ても効果が発生しないことがあるからです。

住宅ローンがあるときには,次の点を検討する必要があります。

  1. 夫婦の収入から住宅ローンを支払い続けることが可能か?
  2. 支払可能としても住宅を残すか?
  3. 住宅を残す場合には,
    1. 誰が住むのか?
    2. 誰の負担で住宅ローンを返済し続けるか?
    3. 土地の所有者,建物の所有者をどうするか?
  4. 住宅売却の場合には,
    1. 売却方法
    2. 売却後にお金が残る場合 → 残ったお金の分配方法
    3. 売却後に住宅ローンが残る場合 → 残った住宅ローンの片付け方

土地建物の所有形態や住宅ローンの関係者の多様性

山村の住宅

私は,岐阜県多治見市内に事務所を構えて弁護士業務を行っていますので,多治見市,可児市,土岐市,美濃加茂市,瑞浪市,恵那市,中津川市といった,岐阜県の多治見市周辺の方々からの離婚相談を多く受けます。住宅の所在地も,多治見市・可児市の市街地・住宅地から恵那市・中津川市の農村部まで様々です。

多治見市周辺の方の持ち家はマンションであることが少なく,生まれ育った地域に住宅を得る方も多いことから,親の所有地に自宅を建てたとか,親にも資金を出してもらって親も共有しているなど,所有形態に様々なパターンがあります。岐阜県東濃・中濃地域には過疎化が進んでいる地域もあり,そうした地域の住宅ですと,流通性が低く,値段を下げても売却が難しいということもあります。

マンションでは,土地と建物の所有者が違うということはありません。マンションは,新築時に分譲業者が「売れる」と判断して建てているはずで,流通性のある場所に建っていることが多くなります(古くに立てられたマンションには,現在の人口分布などを前提にすると,流通性が乏しくなっているものもありますが)。
マンションの多い東京などの都会と比較すると,岐阜県東濃・中濃地域では住宅ローンの処理が複雑で,難しいと言えるでしょう。
複雑であればあるほど,難しい検討が必要となります。

夫婦の収入から住宅ローンを支払い続けることが可能か否かの検討

離婚をすると,元夫婦の合計収入は増えないのに支出が多くなりますので,住宅ローンを支払い続けられないようであれば,住宅を売却処分せざるをえません。

別居による生活費の増加

生活費のやりくりに困る

離婚によりどちらかがその家を出ることになれば,新たに,家賃・駐車場代,電気・水道・ガスの基本料金,電話の基本料金,インターネット接続料,火災保険料,NHK受信料,ケーブルテレビ受信料,新聞代,自治会費,国民健康保険料(世帯割分)などの負担が発生しますし,電気・水道・ガスの使用量も同居していたときよりも多くなって従量部分の料金負担も増えます。

支出を抑えるために妻の側が子供を連れて実家に帰ることも多いのですが,残った住宅は,独り身になった夫にとって,広すぎることになります。同じ1世帯でも,広いところに住んでいる場合と,狭いところで住んでいる場合では,広いところに住んでいる方が公共料金等の支出が多くなります。

共働きの夫婦が離婚すると保育園の保育料が安くなり,収入が少ないひとり親家庭には児童扶養手当がありますが,支出増をまかなえるようなものではありません。
夫婦と子供が住むために住宅を購入・新築し,夫婦が一緒に暮らすことを前提に立てた住宅ローンの返済計画は大きく狂います。

冷静に支払計画を立てる必要

無理な収支計画を立てる方がいらっしゃいますが,現実から目を背けず,冷静に状況を分析して対応を考える必要がある,ということになります。

食費を切り詰めてとか,遊興費を切り詰めて,とおっしゃる方もいらっしゃいますが,1〜2ヶ月のことではなく,何十年にもわたることですから,無理は続きません。
離婚相手に食費・遊興費を切り詰めさせようという考えの方もいらっしゃいますが,苦しい約束をさせても,約束を守り続けさせるのは容易ではありません。

現実を見据えて,住宅ローンを支払い続けることが可能かを冷静に判断することが必要となります。

住宅ローンの支払が可能であっても処分するという選択

住宅ローンを支払い続けることができる場合には,どういう選択をすれば良いのでしょうか。

公務員でも基本給カットがありましたので,安定した職業というのがあるのかわかりませんが,ぎりぎり住宅ローンを払える程度では,収入が減ったら住宅ローンの返済に支障を来すリスクがあることを理解しなければなりません。

また,離婚後の長期的な資金計画をどうするか,を考える必要があります。

子供の教育費・生活費を確保する必要

子供を卒業させたい

子供がいる場合,現実を見据えない住宅ローン返済計画は,住宅ローンを払うことが第一の目的になってしまい,子供の教育費・生活費を圧迫して,子供を不幸にしてしまうことさえあります。

当事務所には,多治見市,可児市,土岐市,美濃加茂市,瑞浪市,恵那市,中津川市といった,岐阜県でも多治見市周辺の方々が多く離婚のご相談にいらっしゃいますが,子供が大学・専門学校に進学したとき,自宅から通学する可能性は無いでしょう,というような場所が住宅の所在地であるのが普通です。
子供が大学・専門学校に進学したときには毎月の支出が膨らみますので,将来に備えた貯蓄も必要となります。

住宅ローンの返済は,返済が終われば住宅が残りますので,家賃の支払いと違い資産形成の面もある,という言い方がされます。ただ,実際には,建物の価値が急激に下落していきますので,ローンを返していても,「ローン残高−住宅処分価格」が減っていかないことが多いのが実情です。
もっとも,売れればまだ良いのであって,多治見市・可児市・土岐市などでも,人気のない地域で,古くなった住宅ですと誰も買ってくれないということがあります。平成の合併で恵那市・中津川市になった地域ですと,かなり厳しいでしょう。
住宅ローンを支払っていても住宅の資産価値は期待できないという前提で,子供が高校・大学に進むときのための貯蓄が可能かを分析し,住宅の扱いもふまえ将来の資金計画を見直す必要があるでしょう。

自己破産も選択肢

親に連帯保証人を頼んでいないのであれば,離婚した夫婦が自己破産をして0から再スタートするという道もあります。そうすれば,子供の学費を積み立てていくことができます。親族に貯蓄があれば,本当に必要なときに援助してもらえる可能性もあります。
無理して,親から住宅ローンの返済のために1000万円以上の援助をしてもらったけれど,最終的に親が援助しきれなくなり,破産するという事案も多いものです。辛いけれども離婚時点で破産を選択し,その援助費1000万円を,その後の子供達の学費にかけることも検討していただきたいです。

住宅ローンを残したまま離婚するときに決めること

離婚の際に住宅ローン付きの住宅を残す場合,住む人・ローン返済をする人・所有者を決めなければなりません。

住む人・ローン返済をする人・所有者を一致させるのが良い

離婚後は,住む人,ローン返済をする人,所有者を,一致させるのが自然です。
また,離婚後は,財産,債権債務に関して,養育費の支払,あるいは慰謝料の分割払いといった,金銭の支払だけが残るような形にした方が無難です。

例えば,慰謝料や財産分与の代わりにこれからも住宅ローンを銀行に支払ってね,と妻が夫と合意した場合を考えてみましょう。もし,夫がこの住宅ローンを支払わなかったらどうなるでしょうか。
「私に対して(養育費,慰謝料等として)金銭を支払うという約束」が守られなかったときは,離婚調停や公正証書で取り決めてあれば,相手の財産を差し押さえて強制的に取り立てることも可能ですが,「銀行に対して金銭を支払うという約束」が守られなかったときには強制手段がありません(離婚調停や公正証書で,「事前求償権」の支払義務を規定しておき,相手の財産を差し押さえて,住宅ローンを第三者弁済するというテクニカルな方法が使える場合もありますが,あまりおすすめできません。)。注意が必要です。

現実には一致させられないことも多い

もっとも,実際には,共有関係を残す,夫の所有名義のまま妻と子が住み続ける,という形で離婚協議が成立している例も多く見られます。
このような方法を取る理由として,夫婦間では今後妻が住宅ローンを返済するとの合意ができたとしても,妻の収入が低いといった理由で債権者(金融機関)が了解せず債務者(ローンの返済者)の変更はできないため,という場合があります。他には,今後もその家に住み続けるかは分からないから,固定資産税の負担の問題,などといった理由でそのままにしてあることもあります。
住宅に妻が住み,ローンの返済資金も妻が準備するけれど,住宅ローンの名義は夫のままにしておく(夫名義の住宅ローン引き落とし口座に妻が入金して管理する),住宅に住む妻の名義に所有者を変更するけれど,住宅ローンの返済者は夫のままなどのケースも中にはあります。
しかし,この場合には,ローンの返済が滞った場合に相手方に請求する手続き,債権者(金融機関)との関係が複雑になり,できるだけ避けるべきです。相手が所有者,住宅ローンの返済名義人の場合には,自分が住んでいても,知らないうちに住宅ローンが滞り,競売などの手続きになっている,ということも起こりえます。

銀行との関係で返済者が所有・居住しなくてよいか

銀行

住宅ローンの契約書では,ローンの借主が住宅の所有権を譲渡したときや,ローンの借主が住まなくなったときに,銀行が全額一括返済の請求をできるような契約条項が組み込まれていることが多いです。
また,そのようなときには,銀行に通知しなければならない義務が規定されていることも多いです。

しかし,そのために住宅ローンの名義人が所有,居住しなければならない,ということではありません。
契約後の事情で契約を守らないことは犯罪ではありませんので,住宅ローンの借主のペナルティも財産的なもの(実際上は,住宅ローンの即時全額一括返済を請求される,競売をされる,他の財産があれば差押えされる,というようなことになります)に留まります。

住宅ローンを一括請求されるリスクについて

勝手に名義変更したら,ローンの一括請求されませんかとのご質問は,よくあるご質問です。
確かに,契約条項に記載されている以上,その可能性はあります。しかし,現実的には,契約違反のペナルティを課されるリスクを覚悟で,住宅ローンの契約違反をしなければならない場合もあるでしょう。
離婚により,居住しなくなったり,夫婦間で名義移転しても,私の知る限り,住宅ローンを返済し続けることができる場合には,全額一括弁済を請求されるようなことは少ないようです。

連帯保証人を外れることができるか

夫婦関係は解消しても,連帯債務者・連帯保証人から抜けることは無理であるという前提に立った方が良いでしょう。

連帯保証人から抜けたいというご相談をいただくことは非常に多いですが,弁護士にご相談いただいても,「無理でしょう」「難しいですね」とお答えすることがほとんどです。
金融機関の承諾が必要なことであって,金融機関が連帯債務者・連帯保証人を外して回収可能性を下げるだけの損な選択はしません。住宅ローンの融資をする際に,連帯債務者の収入も考慮して融資している場合には,なおさら難しいでしょう。

離婚をすれば,夫婦の収入は変わらないのに,2軒分の住居費・水道光熱費などがかかるようなことにもなって,支払が苦しくなるのですから,金融機関にとって,離婚は,むしろ,担保・保証人を増やしてもらいたいと思うようなできごとといえます。

他の連帯保証人との交代は難しい

別の担保や別の連帯保証人を用意することを交換条件とするしかないのですが,そもそも,担保を出してくれる人,財産があって保証人になってくれる人を見つけることが困難です。
関係が悪化して,これから離婚する妻の保証人を外すために,積極的に夫が別の保証人を探してくれる,ということも特にメリットが無い限りは,期待できません。
最近は,政府が金融機関に対し原則としてローンに無関係の者を保証人とすべきでないという指導をしていますので,同居もしていない親戚を保証人とすることも難しく,可能性が限られます。

連帯債務者から外れることができた事例もある

もっとも,妻側の親が頭金を出したという理由で住宅を妻との共有名義にしたため,妻も「連帯債務者」となっているが,当時妻は無職であり,妻の収入を考慮して融資したわけではない,というような事例では,共有名義の持分を夫に移転することにより,連帯債務者を外すことができた事例があります。

親もからんで複雑な権利関係となっているとき

親も住宅の権利を有している複雑な離婚争い

夫側あるいは妻側の親が連帯債務者・連帯保証人になっていることがあります。

親がもともと持っていた土地に,家を建てたようなときに多いようです。私が多く相談を受ける岐阜県多治見市・可児市・土岐市などの多治見市周辺地域でも,分譲住宅地でなく,先祖代々その地域に暮らしてきたという家ですと,実家の土地が広く,敷地内に離れを建てたというような例は,多く見られます。

この場合は,住宅ローンが残れば親にも請求が行くことになりますから,債務の整理が夫婦だけの問題に留まりません。
親の家を壊して新しい建物を建てたような場合(2世帯住宅ということもあります)ですと,親の住む場所の確保も考えなければなりません。

子供には住宅ローンを組ませたけど,親には資産があるという場合ですと,親が住宅を買い取るという選択肢がありえます。
夫と土地の所有者である妻の父だけが連帯債務者であるような場合,今後済んでいく妻と妻の父が連帯債務者となって再度住宅ローンを組み直す,ということも選択肢としてあり得ます。

財産分与における住宅ローン負担付住宅の扱い

財産分与で住宅ローン負担付住宅をどのように扱うかが問題となることがあります。

  • 過去に住宅ローンとして支払った額はどうなるのか
  • 夫婦の稼ぎだけでなく親から住宅購入あるいはローン返済の援助があったがどうなるのか
  • 住宅の時価よりも住宅ローンの方が多いがどう扱われるのか

といったご質問がよくあります。

過去の支払額ではなく現在の価値・残高に着目

財産分与では,過去の支払額ではなく,現在の住宅の価値,ローン残高に着目します。「結婚前の貯金から500万円を住宅購入に充てたから,500万円返してほしい」「これまで1000万円の住宅ローン返済をしてきたから,夫が住宅をもらう代わりに,私に半分の500万円を払ってもらいたい」「私の親から住宅購入資金として500万円援助を受けているので,離婚のときに500万円返してもらいたい」というご相談も多いのですが,過去の支払額を基礎に財産分与を求めることはできないのです。

現在残っているものは,住宅と住宅ローンです。「住宅の時価−ローン残高」の価値しか残っていないことになります。プラスになるにしてもマイナスになるにしても,これをどのように分けるべきか,という発想が基本となります。
計算方法については定まった考え方があるわけではありません。

財産分与は,家庭裁判所が「当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める」とされており,財産の評価の方法,分与額,分与方法の絶対的なルールはありません。裁判所の裁量で決められる部分の多いものです。
弁護士は,実務での取扱,財産分与における「公平感」などから,ご相談者の事案においてはどうなりそうか,を予測してお話することになります。

「住宅の時価−ローン残高」がプラスとなる場合の扱いの実情

熟年になってからの離婚のように,住宅ローンのほとんどを完済している場合には,ローン残高よりも住宅の時価が高くなることもあります。

この場合には,プラスとなる住宅に住む(名義も変更していることを前提)方が,今後は家賃代わりとして住宅ローンを負担することが一般的です。

この場合,例えば,住宅の時価1000万円,ローン残高500万円の場合,差額の500万円の財産分与を受けたことになるので,半額である250万円を相手方に渡す必要が出てくることもあります。

「住宅の時価−ローン残高」がマイナスとなる場合の扱いの実情

住宅ローンの残高が住宅の時価よりも大きい場合,住宅に住む方が,今後は家賃代わりとして住宅ローンの負担をすることが一般的です。

この場合,例えば,住宅の時価1000万円,ローン残高1500万円の場合,差額の500万円の負債を受けたことになるのでしょうか。

離婚調停や離婚裁判での扱いは,この場合は,「ゼロ」の価値の財産を取得しただけ,という評価で,差額の負債の半額である250万円を相手方が負担しなくてよい,という扱いが一般的に思います。これは,売却ではなく,住宅に住むことを選んでいることから「住宅に住める価値」を考えているのではないかと思います。

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多治見ききょう法律事務所では,弁護士が実際に使用している計算方法で,財産分与を正しく有利に計算するための作業ノート「財産分与攻略ノート」を販売しています。

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財産分与攻略ノート

住宅ローン付きの住宅を処分してから離婚するときの手順

宅地建物取引業者

住宅ローンの残っている住宅を処分して,残るお金あるいは残るローンの額がはっきりさせると,財産分与がわかりやすいことになります。

お金が残る場合にはいいのですが,中古建物を売却すると新築価格よりもかなり低い金額でしか売れません。手持ち資金はわずかで,土地購入資金と建物購入(建築)資金の大半をローンでまかなったような場合ですと,ローンの残高と住宅の売却額に大きな開きがあって,多額のローンが残ります。

岐阜県多治見市で弁護士業務をしていて,岐阜県多治見市,可児市,土岐市など,岐阜県東濃・中濃地域の方の離婚相談を多く受けていますが,その経験上,もともと所有している土地に,建築資金だけを住宅ローンで調達したという場合でも,土地建物を処分してローンが残ることが多いのが実情です。
したがって,ローンが残ることが多いということになります。

お金が残るとき(プラス財産が残る場合)

お金が残るときには,財産分与としてどのように分け合うかを決めます。結婚後に土地建物を買い,その購入資金が結婚後の貯蓄,ローンというときには,半分ずつ分け合うのが基本になります。
結婚前からの預貯金を充てていたり,親族から援助を受けているときやは,その事情もふまえて分けるということになります。例えば,住宅購入総額4000万円,そのうち,1000万円を援助などで支払った場合,残りの3000万円分をローンで半々である1500万円ずつ負担したとして,2500万円:1500万円の割合で分ける等も考えられます。ここは,考え方の分かれる部分もあり,決まった計算方法ではありません。

住宅ローンが残るとき(マイナス財産が残る場合)

住宅ローンが残るというときには,債務者・連帯債務者・連帯保証人になっている人の債務をどのように整理するか,夫婦の一方のみが債務を負っているときに,離婚に際し,他方の配偶者がどのように分担をするかを考えなければなりません。
マイナスをどのように片付けるかという後ろ向きの話になりますので,協議がまとまりにくいというのが実情です。
基本としては,お金(売却代金)が残る場合と同じように,原則としては残った負債も半分ずつということになります。結婚前からの預貯金をローンに充てていたり,親族から援助を受けていたりする場合にも,お金が残る場合と同じような方法で負債の分け方を考えることになります。

債務者・連帯債務者・連帯保証人の資産を全て処分しても,ローンの完済が難しいというのであれば,自己破産も視野に入れて,対処を考える必要があります。
多治見ききょう法律事務所では自己破産も取り扱っており,住宅ローンの処理についても,総合的なサービスを提供いたします。

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