不動産明渡し請求の手順と費用

賃貸アパート，賃貸マンション，テナントビルオーナーの皆様，なかなか家賃を支払ってくれない賃借人（借りている人）がいませんか？
これを放置しておくとどうなるでしょうか。

明渡し請求の必要性

これらの不動産は，賃料をもらうために所有し，貸しているのですから，家賃を払ってもらえない方に使わせていると，本来の目的を発揮できず，その不動産がかわいそうですね（笑）もちろん，オーナーである皆様は，固定資産税などの管理費＝給与を払って，不動産という従業員に収益を上げてもらうようにしているのですから，収益＝家賃をあげてくれない状態を放置するのは致命的です！

この場合は速やかに賃借人に退去してもらうための手続きを考え，行動していくことが大切ですね。

明渡し請求をするまでの手順

しかし，１度の家賃滞納でいきなり出て行ってくれ！と言っても，信頼関係を基本とする賃貸借契約では裁判上，認めてもらえないことが多いです！
では，どのように手続きをしたら，よいのでしょうか？

まずは滞納賃料の請求

賃料を滞納している賃借人に，建物からの退去（明渡し）を求めるときには，まず，期限を定めて滞納している賃料を支払うよう請求（催告）をします。請求をしたことが証拠に残るように，配達証明付きの内容証明郵便を利用するのがお勧めです。

次に解除通知

期限までに支払いがなかったときは，賃貸借契約の解除を通知します。解除の通知をしたことが証拠に残るように，配達証明付きの内容証明郵便を利用するのがお勧めです。滞納賃料を請求するときに，期限までに支払いがなかったときには改めて通知することなく賃貸借契約を解除するということを記載しておく方法もあります。
賃貸借契約の解除によって，賃借人に建物の明け渡し義務が生じます。

強制的に明渡し（退去）をさせる方法

賃借人が任意に明渡してくれる場合には良いのですが，強制的に退去させようとする場合には，訴訟を起こす必要があります。

明渡し請求訴訟に必要な資料

訴訟に必要となる証拠や資料としては，賃貸借契約書，賃料の支払い経過をまとめた表，賃料の請求書（と配達証明書），解除通知書（と配達証明書），建物の登記簿謄本，アパートの場合にはその階の平面図（部屋の位置を図面上で特定するため），建物の固定資産評価証明書があります。

駐車場の明渡し請求の必要

駐車場（駐車スペース）も貸している場合には，駐車場の明渡しの訴訟も合わせて行う必要があります。
証拠や資料としては，土地の登記簿謄本，土地の固定資産評価証明書，貸してある駐車スペースの位置図（駐車場工事の図面が無い場合には，法務局にある公図のコピーや，建物図面のコピーに書き加えるとわかりやすいものが作成できます）が必要となります。

強制執行

訴訟を提起して，明渡しを命ずる判決を取得して，判決が確定すると，執行官に対して明渡しの強制執行の申立をすることができきます。判決が確定しなくても，判決に「この判決は，仮に執行することができる」という仮執行宣言が付けられているときには，判決が賃借人に届き次第，強制執行の申立をすることができます。
強制執行の申立をしますと，執行官が現地に出向きます。執行官は，賃借人が建物を占有していることを確認したら，１ヶ月以内の日を明渡し執行予定日として定めるとともに，公示書を建物内に貼り付けてきます。賃借人が不在のときには，第三者の立会人が必要となります。
執行官は，その執行予定日に建物が明渡されていない場合には，執行官の強制力で，建物から物を運び出し，居住者を外に出して，賃貸人に引き渡します。賃借人が不在のときは，第三者の立会人が必要となります。また，物を運び出す作業者，物の保管場所，鍵を変えてしまうのであれば錠前業者の手配を，賃貸人側で行っておく必要があります（賃借人の引っ越し先を手配する必要はありません）。

強制的な明渡しを実現するための期間

途中で賃借人が明渡しをして解決することが多いのですが，実際に執行官の強制力で明け渡しさせるところまで進める場合ですと，請求書を送ってからスムーズに進んでも４〜６ヶ月かかります。

弁護士へのご相談・ご依頼のおすすめ

訴訟の必要が見込まれるときは，滞納賃料の請求の段階から弁護士にご相談されることをおすすめします。弁護士にご依頼いただいた後に，滞納賃料の請求からやり直さなければならないことがありうるからです。
多治見ききょう法律事務所でも，建物明渡し請求のご相談・ご依頼をお受けしています。

多治見ききょう法律事務所の建物明渡し請求の弁護士費用

多治見ききょう法律事務所では，岐阜県多治見市とその周辺地域（可児市・土岐市など）のアパート等で契約書記載の賃借人が住んでいる場合には，概ね，次の弁護士費用でお受けしています。実費は別途ご負担いただきます。

着手金

３３万円（消費税込）

成功報酬

成功報酬は，着手金とは別にお支払いいただくことになります。
執行官への申立を要せずに明け渡し完了３３万円（消費税込）
執行官への執行申立後に明け渡し完了３８万５０００円（消費税込）
合わせて賃料請求をしたときには回収できた額と回収が見込める額の１７．６％（消費税込）を加算

実費

裁判前の請求・解除にかかる実費は数千円，裁判手続にかかる実費は（建物の価値により差が大きいのですが）概ね３〜７万円です。
執行官による執行にかかる実費は執行官手数料自体は数万円なのですが，執行では，立会人報酬，物を運び出す作業者の請負代金，錠前業者の代金，物の保管場所の賃借費用などが多額になることがあります。

特殊な場合

賃借人の行方がわからない場合，賃借人が住んでおらず別の人が住んでいる場合，賃借人に賃料滞納以外の悪質行為がある場合には，費用をご相談ください。

問題を放置しない適切な判断を

明渡しまでには，このような諸手続が要りますし，弁護士費用もかかります。かといって，放置すればどんどん，働いてくれない人に給与を払い続けている状態となってしまいます。例えば，月８万円の家賃の方の滞納を１年間放置したら９６万円の損失ですね。ここから半年で裁判によって明渡し完了したとして，８万×１８ヶ月＝１４４万円の損失。これが２ヶ月滞納後から着手していれば，半年後に完了したとして８万×８ヶ月＝６４万円となり，弁護士費用以上の差が出てしまいます。最初の，明け渡ししてもらおう！という行動が遅くなればなるほど，最終的に明渡しが完了して新しい賃借人に入居してもらえる日が遅くなってしまいますので，滞納があったらまず弁護士に相談する，ということを是非意識していただけたらと思います！

（弁護士　木下貴子）

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