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不動産賃貸借（賃貸人側）

多治見市・土岐市・瑞浪市・可児市の地主・大家の皆様，こんなお悩みありませんか？

• 賃料の支払が滞っている
• 建物・アパートを明け渡してもらいたい
• 賃料・地代を値上げしたい
• 立退料・借地権買取を請求されている
• 貸駐車場に車が放置されてしまった
• 貸している場所以外の土地を使われている

多治見ききょう法律事務所が，不動産の維持・管理に関するトラブル解決のサポートをします。
当事務所は，明渡交渉・裁判・地代改定交渉実績のある事務所です。

地主・大家の皆様のお悩みについて弁護士ができること

多治見ききょう法律事務所が不動産問題を得意とする５つの理由

１　不動産関連業者の顧問

当事務所は，宅地建物取引業や不動産賃貸業を営む会社の顧問弁護士をしています。その他にも，連携して業務をしている不動産関連業者があります。
（顧問弁護士をしている主な不動産関連業者　株式会社伊藤商会　有限会社サンワ開発）

２　不動産問題の取扱実績

顧問契約をしている業者の方などから、敷金に関するトラブル，明渡し時の修繕の問題，契約書の見直し，地代増額など，継続的に不動産問題の相談を受け，解決しています。

３　多治見市空家等審議会会長

所長弁護士木下貴子は，多治見市空家等審議会の会長にも選ばれています。建物の「倒壊の危険性」について，様々な事例を通じて学んでいます。

４　不動産鑑定士との連携による適正な不動産価格・賃料をふまえた対応

近接した建物に不動産鑑定士の事務所「クニタチ鑑定事務所」（不動産鑑定士山村寛）があります。連携して，不動産価格・賃料の相場をふまえた対応をすることが可能です。また，裁判所が不動産価格・賃料を鑑定に出す場合の見通しもふまえた対応ができます。

５　土地家屋調査士との連携による境界・筆界問題も含めた総合対応

近接した建物に土地家屋調査士の事務所「奥村測量登記事務所」もあります。地元にて多くの境界確定をした実績があります。連携して，境界・筆界問題が絡んだ不動産紛争に対応をすることが可能です。

ご依頼者の声

• 「不動産業界には女性は少ないので，女性弁護士ということで周りから大丈夫か？と心配されたが，相手方とスピーディな交渉によって解決してくれた。」
• 「いかつい男性と違って女性であったことでうまく交渉してもらえた，と感じた。」
• 「台風が近づいており，倒壊するのではないかと心配したが，来る前に建物を取り壊せて安心した。」

不動産賃貸借の相談の方法

相談は予約制です。電話またはメールにてご予約ください。

不動産賃貸借相談要項

相談場所

岐阜県多治見市大日町２１　大日ビル３号
多治見ききょう法律事務所相談室（アクセスマップ）

営業時間（相談時間・予約電話受付時間）

平日（月〜金）
　　（祝日を除く）
午前９時１５分〜午後５時 　

初回相談料金

５５００円（４５分・消費税込）
（中小企業の方のご相談はこちら）
２回目以降の相談料金は５５００円（３０分・消費税込）

相談担当弁護士

弁護士木下貴子

予約電話

0572-26-9852

予約専用メールアドレス

tajimi.law@gmail.com
メールでのご予約の際は，次の事項をご記入下さい。

1. 「不動産賃貸借の相談の予約」であること
2. 相談者ご本人のお名前（ふりがな）・ご住所
3. 相談者ご本人の連絡先（こちらから掛けても差し支えない電話番号）
4. 賃貸している不動産の所在地
5. 賃借人の住所・氏名
6. 相談ご希望の日時

こちらから都合を返信致します（当事務所の営業時間外に頂いたメールは営業時間になってからご返信致します）。双方の都合が合致した時に予約完了となります。

多治見ききょう法律事務所の不動産賃貸トラブル解決サービスの料金

消費税込・実費別の料金となります。不動産賃貸借に関する事件では，賃料の鑑定の実費，明渡しの強制執行の執行の実費が多くなることもあります。

賃貸借契約解消・明渡請求

多治見市と周辺地域（可児市・土岐市など）のアパートの場合（契約書記載の賃借人が住んでいる場合）

着手金

３３０，０００円

成功報酬

執行官への申立を要せずに明け渡し完了３３０，０００円
執行官への執行申立後に明け渡し完了３８５，０００円
併せて賃料請求をしたときは回収できた額と回収が見込める額の１７．６％を加算

多治見市と周辺地域（可児市・土岐市など）の駐車場の場合

着手金

１６５，０００円

成功報酬

執行官への申立を要せずに明け渡し完了１６５，０００円
執行官への執行申立後に明け渡し完了２２０，０００円

その他の場合

着手金

不動産の価格（建物の場合は敷地の価格の３分の１を加算）をＸとして
Ｘが３０００万円以下の場合　Ｘ×５．５％＋９万９０００円（最低額３３０，０００円）
Ｘが３０００万円超の場合　Ｘ×３．３％＋７５万９０００円
（訴訟第１審・控訴審と進む場合には，段階毎にいただきます）

成功報酬

不動産の価格（建物の場合は敷地の価格の３分の１を加算）をＸとして
Ｘが３０００万円以下の場合　Ｘ×１１％＋１９万８０００円（最低額３３０，０００円）
Ｘが３０００万円超の場合　Ｘ×６．６％＋１５１万８０００円
執行官への申立を要した場合は，建物の明渡のとき１１万円，建物の建っている土地の明渡のとき３３万円を加算

賃料地代増額請求

着手金

増額を求める額の７年分をＸとして
Ｘが３００万円以下の場合　Ｘ×８．８％（計算結果が１１万円未満のときは１１万円）
Ｘが３００万円超の場合　Ｘ×５．５％＋９万９０００円
（調停・訴訟第１審・控訴審と進む場合には，段階毎にいただきます）

成功報酬

増額が認められた額の７年分をＸとして
Ｘが３００万円以下の場合　Ｘ×１７．６％（１７．６％が１６万５０００円未満のときは１６万５０００円）
Ｘが３００万円超の場合　Ｘ×１１％＋１９万８０００円

契約書の作成

５万５０００円（定型的なもの）〜２２万円（特殊性のあるもの）

契約書案の確認

不動産を現状のまま貸すもの

２万２０００円

その他

３万３０００円〜５万５０００円（見積もりいたします）

大幅な修正が必要なときは契約書の作成と同料金となります（その場合は予めご説明します）。

事業承継対策

お話をおうかがいした上で，見積りいたします。

任意後見契約のおすすめ

所長弁護士木下貴子が担当した事例で，親の判断能力がある頃から長く親の面倒を看つつ，親のアパートの管理をしていた方が，他の兄弟との関係が悪くなったため，親が認知症で判断能力が無いことを原因として成年後見の申立をされ，第三者（弁護士）が成年後見人となった事案がありました。
このような事案では，親の意向とは関係なく，第三者が突然アパートを管理することになり，賃借人も困惑しますし，親の死亡後の引継ぎにも支障が生じかねません。予め，特定の子（相続人）にアパートの管理を任せたいとの意思がある場合，任意後見契約をし，親の意思で任意後見人を選んでおく必要があります。

不動産賃貸借についてよくあるご質問

Ｑ　家賃を滞納したまま，最近３ヶ月以上アパートに帰っていない様子の賃借人がいます。次の賃借人に貸したいので，マスターキーで部屋を開けて荷物を出してもいいでしょうか？

Ａ　原則として許されません。「追い出し行為」の違法性が問題とされており，損害賠償請求をされることもあります。一旦廃案にはなっているようですが，法律による明文化の動きもあります。まずは，弁護士にご相談下さい。

Ｑ　家賃を時々滞納しては，支払う，ということを繰り返している賃借人がいます。現在滞納はないのですが，賃貸借契約を解除できますか。

Ａ　次に滞納した場面で解除できる場合もあります。賃貸借契約は，一度限りの契約関係でなく，継続的な契約関係ですので，一度の家賃の滞納だけでは解除できず，「信頼関係を破壊する（背信性）」ことが必要です。家賃を滞納した場合に「誓約書」を書いてもらうことで，信頼関係の破壊が認められやすくなります。誓約書の文言については，滞納があったら，早めに弁護士に相談した方がいいです。

Ｑ　固定資産税の負担が重く，更地にして売却したいのですが，建物の入居者が出ていってくれません。どうしたらいいでしょうか。

Ａ　建物賃貸借の契約書の内容や居住状況によって，早期に明渡ししてもらえるかどうかどうかの見込みは違います。時間がかかりそうな場合には，居住したままでの売却についても検討する必要があります。当事務所では，これまでにも，ご相談を受けて，以前は同じ建物で業務をし，現在も近接した建物で業務をしている不動産鑑定士（クニタチ鑑定事務所・山村寛）と相談しながら，居住したままでの売却を進めたことがあります。一度，ご相談下さい。

Ｑ　親から相続した土地の一部にある建物を貸しているのですが，契約書がありません。この土地は広いので，残りの土地を他の人に貸したいと思っています。本来使うことを予定していない土地の部分まで使用されているようなので，使用できる土地の部分をはっきりさせたいです。どうすればいいでしょうか？

Ａ　分筆する，もしくは，測量図面を描いてもらうなどにより，賃貸借契約で使用できる土地の部分をはっきりさせる必要があります。当事務所では，以前は同じ建物で業務をし，現在も近接した建物で業務している土地家屋調査士（奥村測量登記事務所・奥村忠士）と協力しながら，現地で土地のを確認し，契約書の見直しをした事例もあるので，ご相談下さい。

Ｑ　親から遠方の土地，建物を相続しましたが管理が出来ません。入居者もいるようですが，ずっと家賃を支払ってくれません。相手はこの不動産は自分がもらった，と言っています。建物も古くて倒壊する危険がある，と近所の方から苦情があるので，早く取り壊したいです。どうすればいいでしょうか？

Ａ　建物の倒壊によって，誰かに損害が発生した場合には，損害賠償をしなければならないこともあります。入居者との話し合いが困難で，入居したままの状態での売却も難しい場合には，建物収去，明け渡しのため，早期に裁判手続きを検討すべきです。弁護士にご相談下さい。

Ｑ　建物から退去してもらう際，立退料や建物内をリフォームした費用を請求されたりすることがあると聞きました。このようなことを防ぐにはどうしたらいいでしょうか？

Ａ　定期借家契約なのかどうか，居住用の建物なのか，事業用に使用する建物なのかどうか，使用形態に独立性があるのか，などによって，予めこのような請求を防止するために用いる手段が異なることになります。契約書作成の際，または，見直しの際の対応が重要となるので，弁護士に相談して対応するのがよいでしょう。

Ｑ　土地を貸したところ，建物を建てて借りていた賃借人が，退去する際に建物の買取りを請求してきました。「原状に復帰して明け渡す」契約書になっていますが，買取りしなければいけませんか？

Ａ　定期借地契約なのかどうかにより，買取りしなければいけないのかどうかも異なります。「契約書」に記載してあっても，法的には効力が無いこともあります。このようなトラブルを予防しておくために，将来的には更地として返して欲しいのか，などの見込みを立てて，契約時に，弁護士に相談するといいでしょう。\

Ｑ　建物から賃借人が退去する際，敷金を「クロスの貼り替え」費用に充てようとしたところ，それは認められないから，返すよう言われました。返さなければいけませんか？

Ａ　契約書の内容で充当することについて，記載がありますか？居住用の建物ですか，事業用の建物ですか？もし，契約書に敷金を「クロスの貼り替えにに使用する」と定めてあっても無効の場合もあります。国土交通省のガイドラインを参考にしつつ、最高裁判所の判例にいう「通常損耗補修特約が明確に合意されている」と言えるのかを判断することになります。賃料，使用に至った経緯，使用形態，明示の度合いなどによって違いますので，弁護士にご相談下さい。また，予め契約時に，このようなトラブルを防ぐため，「特約が明確に合意されている」といえる契約書を作成することが大切になりますので，契約書を作成する前に弁護士に相談することをおすすめします。

Ｑ　古い契約で地代が固定資産税の負担額よりも安い状態です。地代の増額をしてもらえますか？

Ａ　はい，可能性はあります。もっとも，すぐに明渡しをしてもらうことを希望する場合には，地代を増額せずに対応した方がいいこともあります。今後の方向性を決めてから対応することが肝心ですので，まずは，弁護士に相談しましょう。

Ｑ　居住用の建物を事業者に貸しており，その従業員が入居しています。入居者も度々変わったり，複数入居しているような場合もあって，心配です。どのように対処したらいいでしょうか。

Ａ　入居させて良い人物，使用方法についてのルールを明示しておくことが大事です。また，実際の入居者が誰かを把握できるような資料をもらうようにしましょう。

「不動産・相続総合無料相談ー多治見」のご案内

• 

• 弁護士　木下貴子
• （岐阜県弁護士会所属）

〒507-0032

岐阜県多治見市大日町21

大日ビル3号

営業時間（相談時間・予約電話受付時間）

平日（月〜金）（祝日を除く）

午前９時１５分〜午後５時

TEL 0572-26-9852

FAX 0572-26-9853

相談予約専用メールアドレス

tajimi.law@gmail.com